Como referência para o valor do metro quadrado, utilizamos a tabela ZAP-FIPE para os principais bairros de São Paulo, atualizada mensalmente. A base conta com cerca de 200 mil imóveis mensalmente e disponibiliza valores para os bairros que contam com pelo menos 10 imóveis para a amostragem. Tanto o site da ZAP quanto da FIPE trazem informações metodológicas sobre o cálculo.
Além do valor médio do metro quadrado na região escolhida, adicionamos ao cálculo outras 25 variáveis que influenciam o valor final dos imóveis, apreciando ou depreciando o valor médio.
Entre outras, selecionamos as mais relevantes segundo o mercado, tais como:estado de conservação do imóvelidadeposiçãotopografianº de dormitóriosandarapartamentos por andarvagas de garagemvalor do condominiotipo de zoneamentopadrão de construçãoacabamentobenfeitoriasentornomelhoramentos públicosoutros depreciativospendências legais/financeirasposse
Cada variável é desdobrada numa série de itens, que por sua vez tem pesos específicos no cálculo final. Estes pesos foram baseados na literatura de avaliação existente, mas frequentemente estes não existem ou são dúbios, introduzindo um elemento de subjetividade, presente em qualquer avaliação mercadológica.
Assim, por exemplo, a variável "estado de conservação do imóvel recebe os seguintes pesos:estado de conservação pesoótimo 1.1bom/ não precisa reparos 1regular / não precisa reparos 0.95regular/precisa reparos simples 0.85ruim / precisa reparos importantes 0.8
Alguns itens são somados para fazer um score (somatório simples de itens assinalados) e posteriormente este score é subdivido em classes. Estas classes são ordenadas e ponderadas, de modo que recebam pesos proporcionais a quantidade de itens (valorativos ou depreciativos) assinalados no formulário.
A fórmula final multiplica o valor médio do metro quadrado do imóvel pelas demais variáveis ponderadas, tal que:Valor estimado = (valor do metro quadrado * V1 * V2 * V3 * Vn...)
Trata-se aqui de uma avaliação em massa, do tipo expedito. Para uma avaliação mais rigorosa, recomendamos a contratação de empresa ou engenheiro especializado.
